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Sachvortragende(r):

Franco Patane, Drees & Sommer SE

Aufgrund eines Anschlusstermins des Sachvortragenden Franco Patane, Drees & Sommer SE, wird der Tagesordnungspunkt unter Zustimmung des Gremiums vorgezogen.

Franco Patane hält einen Sachvortrag anhand einer Präsentation (Anlage 11 zum Protokoll).

Der Landrat erläutert, dass in vorgenannter Angelegenheit zunächst eine Grundsatzent-scheidung zu treffen sei, bislang seien stets sämtliche Optionen verfolgt worden. Die vorgeschlagene Lösung eines Teilverkaufs des Grundstücks helfe in den aktuell schwierigen Zeiten, die künftig notwendigen Investitionsvorhaben würden den Kreis über die Maße belasten. Dies sei eine pragmatische Lösung und er sei sich bewusst, dass ein derartiges Grundstück in zentraler Lage nicht ohne trifftige Gründe verkauft werde. Der Teilverkauf diene auch als Fläche für sozialen Wohnungsbau und zum anderen könne mit dem erzielten Erlös das erforderliche Verwaltungsgebäude nach modernen Standards errichtet werden. Nach vier Jahren intensiver Beratungsphase durch die Arbeitsgruppe „Verwaltungsgebäude Landratsamts (AG VgL)“ sei es wichtig – zusammen mit der Stadt Ebersberg – in Klausur zu gehen, um so die optimale Nutzung der Grundstücksfläche zu erreichen. Die Stadt müsse für ihren weiteren Entscheidungs- und Planungsprozess nun über das Meinungsbild des Gremiums informiert werden. Der Landrat bitte daher um Zustimmung lediglich eine Lösung vertieft zu untersuchen.

KR Ulrich Proske berichtet, dass er in der AG VgL seit dessen Gründung mitgewirkt habe und es bis zum heutigen Lösungsvorschlag ein langer Prozess gewesen sei. Die Entschei-dung für oder gegen einen Teilverkauf sei nicht leicht, jedoch erforderlich um Planungsfort-schritte zu erzielen. Ungeachtet davon sei zum jetzigen Zeitpunkt das Gebäude an der Kolpingstraße äußerst wichtig und hilfreich zur Unterbringung der Flüchtlinge. Persönlich empfehle er dem Gremium dem Stadtratsbeschluss (Klausurtagung des Stadtrats am 22.10.2022, Sitzung des Technischen Ausschusses am 08.11.2022) zu folgen, welchen er sodann verliest: „Für das Gebiet westlich der Kolpingstraße, östlich der Ringstraße und südlich der Dr.-Wintrich-Straße wird ein Rahmenplan im Wege einer Mehrfachbeauftragung (3 Büros) unter Berücksichtigung der im Vortrag genannten städtebaulichen Zielsetzungen und unter der Vorgabe eines urbanen Gebietes aufgestellt.“ Das gesamte Areal besitze großes Potential und könne attraktiv genutzt werden, beispielsweise für generations-übergreifende Wohnformen, bezahlbares Wohnen und integrierte Mobilitätskonzepte.

KR Leonhard Spitzauer zeigt sich überrascht über die hohen Veranschlagungskosten pro Bruttogeschossfläche für ein Verwaltungsgebäude.

Grund für die höheren Kosten sei die unterschiedliche Konzipierung der Geschosse (Erdgeschoss mit Eingangsbereich und Veranstaltungssaal, Obergeschosse mit kleinen Räumen zur Konzentration sowie Einzelstrukturen für Arbeiten in der Gruppe), vorliegend handele es sich jedoch lediglich um eine Schätzung, so Franco Patane.

KR Martin Lechner empfindet das vorgestellte Entwicklungskonzept für den Neubau als wenig zielführend. Seiner Ansicht nach spiegle dies – bei einem Marktwert von 5.920 €/m² – weder die Interessen der Stadt Ebersberg noch habe dies einen Mehrwert für den Landkreis mangels reeller Umsetzbarkeit der Konzeptvorschläge. Der Fokus der Stadt liege vielmehr in der Etablierung von bezahlbarem Wohnraum sowie entsprechendem Gewerbe, was sich wiederum positv auf die Gewerbesteuereinnahmen auswirken würde.

Frano Patane erläutert, dass der Wunsch nach bezahlbaren Wohnraum in die Berechnungen miteinkalkuliert seien. Auch bleibe der Mischgebietscharakter durch die Errichtung des Verwaltungsgebäudes erhalten.

Der Landrat informiert, dass derzeit ein Grundsatzentscheidung getroffen werden müsse, konkrete Zahlen seien dabei noch nicht zu erarbeiten. Das vorliegende Entwicklungskonzept stelle lediglich eine Idee zur besseren Visulalisierung dar. Der vorgeschlagene Sitzungssaal sei im Rahmen der AG VgL erarbeitet worden. Persönlich erachte er diesen, nicht nur für die Sitzungen des Kreistags, sondern auch als Kreiseinsatzzentrale bei einem möglichen Katastrophenfall für wichtig.

KR Karl Schweisfurth stellt die Einschätzung der Kosten unter Berücksichtigung der aktuellen Entwicklung in der Bauwirtschaft in Frage. Viele Projekte seien aufgrund des enormen Kostenanstiegs nicht mehr realisierbar.

Persönlich sei er der gleichen Ansicht, viele Investoren würden in der jetzigen Situation zurückhaltend reagieren, so Franco Patane. Es sei jedoch in zwei bis drei Jahren, was dem Planungsvorlauf eines derartigen Projektes entspreche, mit einer umgekehrten Entwicklungstendenz zu rechnen. Die vorliegende Kalkulation berücksichtige dies in ihrer Preiskalkulation, voraussichtlich werde das Niveau jedoch nicht den Stand vor der Krise erreichen.

KR Dr. Andreas Lenz erachtet die Konzeptdarstellung als nachvollziehbar, die Kalkulation sei solide. Sodann erkundigt er sich nach bereits stattfindenden Gespräche von Drees & Sommer SE mit der Stadt Ebersberg.

Franco Patane informiert, dass eine Kontaktaufnahme mit der Stadt Ebersberg bereits stattgefunden habe. Persönlich erachte er die Interessenlage als miteinander vereinbar. Wichtig sei eine gute Zusammenarbei in dessen Rahmen die wirtschaftlichen und baulichen Bedingen festgelegt werden könnten.

KR Ulrich Proske entgegnet in seiner Funktion als Bürgermeister der Stadt Ebersberg, dass das vorgestelle Konzept lediglich die Bedarfe des Landratsamtes berücksichtige. Die Stadt Ebersberg fokussiere sich jedoch auf das gesamte Gelände.

Der Landrat bedankt sich bei Franco Patane für die Prozessbegleitung und verabschiedet diesen aufgrund seines Anschlusstermins. Sodann bittet er die Mitglieder des Kreistags um deren Statements.

KR Manfred Schmidt verweist auf die Stellungnahme der AfD-Kreistagsfraktion vom 31.10.2022 nebst Pressemitteilung vom 13.12.2022. Seiner Ansicht nach habe in dieser grundlegenden Angelegenheit keine ergebnisoffene Untersuchung stattgefunden, die AfD-Kreistagsfraktion könne einem Teilverkauf der Grundstücksfläche nicht zustimmen. Eine Fülle an Verwertungsmöglichkeiten sei nicht erwähnt worden, zumal eine vorübergehend höhere Verschuldung im Hinblick auf den Nutzen künftiger Generationen sowie stabiler Einnahmen für den Landkreis außer Acht gelassen wurde. Unter Berücksichtigung gemeinwohlorientierter, wirtschaftlicher sowie zukunftsgerichteter Gesamtverwertung sei das Arenal uneingeschränkt dem Landkreiseigentum zuzuschreiben.

Unter Berücksichtigung der aktuellen weltpolitischen Situation und den damit verbundenen Auswirkungen seien Prozesse zu überdenken und bei Bedarf ungewöhnliche Wege einzuschlagen, so KR Karl Schweisfurth. Als widersprüchlich erachte er die Forderung nach günstigem Wohnbau mit dem gleichzeitigen Vorhaben durch den Teilverkauf einen möglichst hohen Betrag zu erzielen, um damit das Verwaltungsgebäude zu finanzieren. Die Notwen-digkeit der Errichtung eines neuen Gebäudes sei zu diskutieren, seiner Ansicht nach seien Investitionen im Bereich Bildung und Schulen prioritär. Auch spreche der enorme Kosten-anstieg in der Bauwirtschaft gegen einen derartigen Neubau. Grundsätzlich spreche er sich ebenso für einen Teilverkauf aus, zu diskutieren sei jedoch wofür der erzielte Erlös eingesetzt werden sollte.

Der Landrat führt aus, dass eine zukunftsfähige Lösung für das Arbeiten der Verwaltung notwendig sei. Sowohl das Gremium als auch die Landkreisbürger würden eine leistungs-fähige Verwaltung erwarten, hierfür seien jedoch gute Arbeitsmöglichkeiten die Grundvoraus-setzung. Problematisch sei zudem die Unterbringung der Mitarbeiter in den unterschied-lichsten Mietgebäuden. Dies führe zum einen zu einer schwierigen Kontaktaufnahme und zum anderen zu einem enormen Anteil an jährlichen Mietkosten. Er plädiere daher für Eigentum. Auch unter Berücksichtigung der erforderlichen Investitionen im Bereich Schulen und Bildung sowie zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum erachte er den Teilverkauf als sinnvolle Lösung.

KRin Dr. Renate Glaser informiert, dass sich die Ausschussgemeinschaft ödp/Die Linke nicht gegen den Teilverkauf ausspreche, sie fordere lediglich eine Beratung über die Thematik. Vor Grundsatzbeschlussfassung seien die verschiedenen Auffassungen öffenltich darzu-stellen, um so den Bürger miteinzubeziehen und Transparenz innerhalb des Prozesses zu erreichen.

Im Rahmen des Planungsprozesses sei die Transparenz gewährleistet, so der Landrat.

Nach Ansicht von KRin Ottilie Eberl sei es wichtig sich über mögliche Kaufinteressenten Gedanken zu machen. Würde das Arenal beispielsweise durch eine Genossenschaft erstanden werden, sei mit einem geringeren Verkaufserlös zu rechnen. Folglich müsste der Kreis einen höheren Invest für die Errichtung des neuen Verwaltungsgebäudes tätigen. Wünschenswert seien Wohngemeinschaften für psychisch kranke Menschen oder Personalwohnungen für den Pflegebereich. Vorteil einer Genossenschaft sei insbesondere, dass diese nicht gewinnorientiert arbeiten müsse und damit derartige Wohnkonzepte einfacher umsetzbar seien.

KR Reinhard Oellerer führt aus, dass der vorgeschlagenen Teilverkauf des Grundstücks ein guter Kompromiss zwischen der Sanierung des Gebäudes an der Kolpingstraße und dem vollständigen Verkauf des gesamten Arenals sei. Damit könnte ebenso der Wunsch im Hinblick auf die Verwendung des Teilgrundstücks durch die Stadt Ebersberg berücksichtigt werden. Als wichtig erachte er die Nummer 5 des Beschlussvorschlags, der dem Gremium zu jetwegem Zeitpunkt die Entscheidungshoheit einräume. Die heutige Beschlussfassung diene lediglich dem Weiterarbeiten, die sich daraus ergebenden neuen Erkenntnisse und Zahlen seien selbstverständlich erneut zu beraten.

KRin Prof. Dr. Angelika Niebler erachte es ebenso als sinnvoll die weiteren Planungsschritte voranzutreiben. Es müsse ein Investor gefunden und der Teilverkauf, in enger Zusammen-arbeit mit der Stadt Ebersberg, durchgeführt werden. Dennoch sei sie der Ansicht, dass zum jetzigen Zeitpunkt der Informationsstand des Gremiums verbesserungswürdig sei. Wichtig seien inbesondere die Konsequenzen eines derartigen Grundsatzbeschlusses, zumal sie sich über die Einigung innerhalb des Gremiums im Unklaren sei. Sie schlage daher eine Sondersitzung des Kreistages vor, in der intensiv über die Planung beraten werden könnte. Eine frühzeitige Einbindung der Kreisräte zur Beantwortung aufkommender Fragen erachte sie als immanent wichtig.

Der Landrat erläutert, dass der zu treffende Grundsatzbeschluss notwendig sei, um die Planungen fortsetzen zu können. Sodann erfolge der intensive Austausch mit der Stadt Ebersberg. Die AG VgL habe in über 20 Sitzungen wertvolle Arbeit geleistet, aus deren Mitte sei auch die Notwendigkeit eines entsprechenden Grundsatzbeschlusses entstanden. Zum jetzigen Zeitpunkt könne sich noch kein Projektplan ergeben, mangels Berücksichtigung sämtlicher denkbarer Szenarien betreffend der Zukunft des Arenals.

KRin Marlene Ottinger bittet das Wort „realisieren“ in der Nummer 2 des Beschlussvor-schlages durch „planen“ zu ersetzen.

Der Landrat stellt den geänderten Beschlussvorschlag sodann zur Abstimmung.

Der Kreistag fasst folgenden Beschluss:

1.    Für das Grundstück „Sparkassenplatz 1“ mit den Flurnummern 126, 723/4, 725/5 und 725/6 der Gemarkung Ebersberg wird ein Teilverkauf zur Realisierung eines Wohnbauvorhabens (z.B. freier Markt und geförderter Wohnungsbau) geplant.

2.    Auf dem im Eigentum des Landkreises verbleibenden Teilgrundstück wird die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes nach modernen Standards u.a. mit Open- Space-Büros und einem Multifunktionssitzungsaal für 70 Kreisräte und u.a. Nutzung im Katastrophenfall für Hilfsorganisationen geplant. Der Landkreis bleibt Grundstückseigentümer dieser Teilfläche „Verwaltung“. Es erfolgt eine Realteilung des Grundstückes.

3.    Im Idealfall erfolgt eine Realisierung des Verwaltungsgebäudes wirtschaftlich über den Teilverkauf ohne Zuzahlung durch den Landkreis. Jedenfalls soll die Zuzahlung so gering wie möglich gehalten werden, was auch in Abhängigkeit zum Baurecht steht.

4.    Der Landrat und die Verwaltung werden beauftragt, mit der Stadt Ebersberg in den konkreten Austausch zum weiteren Verfahren zur Schaffung des nötigen Baurechts einzutreten. Der Teilverkauf und die Errichtung des Verwaltungsgebäudes erfolgen im Anschluss über ein geeignetes Ausschreibungsverfahren.

5.    Die Ziffern 1 bis 4 beraten und entscheiden die Gremien des Kreistags.