Diese
Angelegenheit wurde bereits behandelt im
Kreistag
am 23.10.2017, TOP 4ö
Mit Entwicklung des
Masterplans Schulen wurde auch die mittelfristige Generalsanierung des aus den
1980er Jahren stammenden Bauteils 1 (vormals Bauteil D) des Gymnasiums Markt
Schwaben beschlossen.
Objektbeschreibung:
Der
Gebäudekomplex des Gymnasiums besteht aus fünf miteinander verbundenen
Baukörpern. Die Gebäudeteile 2,3 und 4 wurden 1976 errichtet. Der Bauteil 5
entstand 2012.
Der
zu sanierende Bauteil 1 (frühere Bezeichnung BT D) wurde 1982 errichtet. 2007
wurde der offene Pausenhof im Erdgeschoss baulich geschlossen und mit einer
Mensa incl. Aufwärmküche ausgestattet.
Bauteil 1: Errichtung 1982
Bauteil 2-4: Errichtung 1974-76
Bauteil 5: Errichtung
2012
Aufgabenstellung:
Für die Machbarkeitsstudie
ist ein gesamtheitliches Gebäudekonzept zu untersuchen unter Einbeziehung
folgender Aspekte:
- Leitziele für energieeffizientes,
wirtschaftliches und nachhaltiges Bauen des Landkreises Ebersberg
- Tragwerksplanung
- Technische
Gebäudeausrüstung mit Bearbeitung eines mechanischen Lüftungskonzepts
(gemäß Leitfaden für die Innenraumhygiene in Schulgebäuden des
Umweltbundesamtes)
- Erneuerung des Daches
mit außenliegender Dachentwässerung und Untersuchung zur
Installationsmöglichkeit einer PV-Anlage auf der Dachhaut.
- Energetisches
Gesamtkonzept unter Berücksichtigung der Gebäudehülle und der technischen
Ausstattung nach den Leitzielen des Landkreises alternativ nach
EnEV-Standard
- Brandschutz
- Barrierefreiheit
(einschl. Berücksichtigung Hörsamkeit, Orientierungssysteme), dabei ist
der Zugang zur Mensa zu berücksichtigen.
Geplanter Sanierungsumfang
Die Generalsanierung umfasst
den gesamten Gebäudetrakt Bauteil 1 sowie die kleine Aula.
Die zu bearbeitende Fläche
BT 1 beträgt ca. BGF 1.745 m² im EG, 1. OG und 2. OG. Der Bauteil 1 ist nicht
unterkellert.
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie sollen vorhandene brandschutztechnische,
energetische und technische Mängel aufgezeigt und bewertet werden. Die
Bauausführung muss während des laufenden Schulbetriebs erfolgen, daher liegt
der Schwerpunkt auf einem schlüssigen Durchführungskonzept mit geeigneten
Bauabschnitten und Untersuchung notwendiger Provisorien/Ausweichräumen.
In der Mensa im Erdgeschoss
sollen dezentrale Lüftungsgeräte nachgerüstet werden.
Der Dachaufbau der kleinen
Aula, rd. 235 m² wird energetisch ertüchtigt und neu abgedichtet. Die
eingeschossigen Stahlbetonstützen sowie Frostschürzen von der kleinen Aula
werden außenseitig energetisch ertüchtigt.
Die Raumnutzung der Räume im
Bauteil 1 wird nicht verändert und soll wie in den Bestandsplänen dargestellt
übernommen werden.
Das Franz-Marc-Gymnasium hat
im Schuljahr 2020/2021 beschlossen, die Inklusion noch stärker in seinem
Schulprogramm zu verankern.
Bestandsplan
Bauteil 1: Schnitt, Erdgeschoss, 1. und
2. Obergeschoss
Im
Erdgeschoss befindet sich an der Ostseite die Mensa sowie drei Klassenzimmer an
der Westseite
Im
ersten und zweitem Obergeschoss sind jeweils sechs Klassenzimmer.
Die
Raumnutzung für die 15 Klassenzimmer soll weiterhin als Einzelklassenunterricht
beibehalten werden.
Schnitt
Erdgeschoss Bauteil 1 und kleinen Aula
1.
und 2. Obergeschoss
Beauftragter
Planer nach Angebotsverfahren.
Architekturbüro: Garbe + Garbe, Ebersberg
Lösungsvarianten:
Lösungsvariante
1:
Dezentrale
Lüftungsanlage
Einzellüftungsgeräte
eingebaut in Fensteröffnung, 2 Geräte je Klassenzimmer
Zu sanierende Nettoraumfläche NRF gesamt 1.694,11 m²
Lösungsvariante
2:
Zentrale
Lüftungsanlage, im Dachraum
Zu sanierende Nettoraumfläche NRF gesamt 1.694,11 m²
Barrierefreiheit
Für
die barrierefreie Neuorganisation der Erschließung im Erdgeschoss ist ein Umbau
des untersten Laufs im Treppenhaus Süd erforderlich.
Der
Aufzug wird an der Stelle der bisherigen Verbindungtüre zur kleinen Aula
platziert, der neue Durchgang erfolgt in der Achse des Hauptflures.
Anstelle
des bestehenden Kiosks in der kleinen Aula wird ein barrierefreies WC
vorgesehen. Ein neuer Kiosk wird an der Ostfassade im Windschatten des Aufzuges
platziert.
Standort
Aufzug im 1. und 2. Obergeschoss
Zeitliche Umsetzung der Maßnahme:
Bauvorlauf
Planersuche
– Planung – Ausschreibung und Vergabe ca.
20 Monate
Bauumsetzung
mit Ausweichquartier
Baumaßnahme
– Inbetriebnahme ca.
14 Monate
Optional
Baumsetzung
bei laufendem Betrieb
Baumaßnahme
– Inbetriebnahme ca.
20 Monate
Gesamtdauer
für die Umsetzung der Maßnahme ca. 34 – 40 Monate.
Kostenzusammenstellung
einschl. Baunebenkosten, Stand 2022
Alle Kostenangaben sind
Bruttokosten
Vier
Sanierungsvarianten wurden untersucht.
Die Gesamtkosten beinhalten
die kompletten Baukosten incl. Baunebenkosten KG 300-700.
Sanierung der Räume,
Gebäudehülle einschl. der Dachsanierung der kl. Aula, barrierefreie
Erschließung und Errichtung eines Aufzuges.
Variante 1:
Kosten zentrale Lüftungsanlage Passivhausstandard
3.748.500 €
Favorisierte Lösung zzgl.
Ausweichquartier 549.570 €
Gesamt 4.298.070 €
Variante 2:
Kosten zentrale Lüftungsanlage Passivhausstandard 3.748.500 €
Sanierung während des Schulbetrieb Mehrkosten
für die Sanierung 251.000 € im BT 1, Nachteil, Bauzeitverlängerung, in Bauabschnitten Lärmbelastung für Schüler und
Lehrer
Gesamt 4.047.190
€
Variante 3:
Kosten dezentrale Lüftungsanlage Passivhausstandard
3.659.250 €
Höhere Wartungskosten zzügl
Ausweichquartier, 549.570 €
Verringerung Fensterflächen
Gesamt 4.208.820
€
Variante 4:
Kosten zentrale Lüftungsanlage Gebäudeenergiegesetz,
GEG 3.593.800 €
Geringerer Energiestandard zzügl
Ausweichquartier 549.570 €
Gesamt 4.143.370
€
€
Nicht enthalten:
Schadstoffthemen
und Probleme Deponierung
Tafelsysteme
Klassenzimmer
Lüftungsanlage für
Flure
Erneuerung von
Schmutzwassergrundleitungen im Grundstück (Zustand nicht bekannt)
Umbau / Ergänzung
/ Wiederherstellung Außenanlagen
Maßnahmen Aufrechterhaltung Mensa-Betrieb
Hinweis zur derzeitigen Kostenermittlung
Sämtliche genannten Kosten
(Grobkostenrahmen) basierend auf derzeit bekannten Flächenangaben (BGF,
Bruttogeschossflächen) und Kostenkennwerten) und sind nicht mit einer
Kostenschätzung/Kostenberechnung gleichzusetzen. Die tatsächlichen Kosten sind
stark vom eigentlichen Entwurf und einer konkreten Planung abhängig.
Die daraus resultierende
Schwankungsbreite aufgrund der in diesem Stadium vorhanden Planungsunschärfe
bewegt sich regulär in einem Bereich von ca. +/- 30% gegenüber den angegebenen
Werten. Starke Eingriffe oder Änderungen gegenüber den derzeit bekannten
Anforderungen bewirken entsprechend höhere Abweichungen, die sich in den Kosten
wiederspiegeln werden.
Abhängig vom Zeitpunkt der
Realisierung der Baumaßnahme muss auch noch mit einer jährlichen
Preissteigerung gerechnet werden, die seit Ausbruch des Krieges in der Ukraine und den dadurch
verhängten Embargos derzeit nicht abzuschätzen sind. Die hohen Energiepreise
wirken sich zusätzlich preistreibend aus.
Daher wird von der
Verwaltung vorgeschlagen, dass für die Budgetplanung zuzüglich 40 % Reserve zur
Kostenermittlung eingestellt werden.
Daher ergeben sich folgende
Budgetkosten (brutto) inkl. 40 % Reserve:
Variante
1: 6,02 Mio. €
Variante
2: 5,67 Mio. €
Variante
3: 5,89 Mio. €
Variante 4: 5,80 Mio. €
Fördermöglichkeiten:
Fördervoraussetzung sowohl für Generalsanierungen als
auch für die einer Generalsanierung vergleichbaren Einzelmaßnahmen ist, dass
die zuweisungsfähigen Ausgaben für diese Maßnahmen mindestens 25 v.H. der
vergleichbaren Neubaukosten betragen (Schwellenwert).
Kosten fiktiver Neubau identischer Größe inkl. Abbruch des bestehenden
Gebäudes
Bruttogeschossfläche Bestand 2.005 m² x 3.400€/m² zuzügl. 25% Honorar 8.521,250 €
Bruttokosten Abbruch 7.937 m³ x 75€/m³ zuzügl. 15% Honorar 684.566 €
Gesamt: 9.205.816
€ (ohne
Berücksichtigung einer Kostenreserve)
Nachdem die Fördervoraussetzung gegeben ist, kann
man derzeit bei einer Bausumme von ca. 6
Mio. € mit einer Förderung von rd. 2,0
Mio. € rechnen.
Auswirkungen auf den Klimaschutz:
Dem
LSV- Ausschuss wird folgender Beschluss vorgeschlagen:
1. Der LSV-Ausschuss wird um Kenntnisnahme gebeten.
2. Die Investitionssumme der Warteliste für die
Generalsanierung von Bauteil 1 am Franz-Marc-Gymnasium Markt Schwaben wird auf
6 Mio. € brutto erhöht.
Auswirkung auf den Haushalt:
Laut Masterplan Schulen (Stand 2017) waren für die Generalsanierung 3,0 Mio. €
vorgesehen. Mit dieser Summe befindet sich die Maßnahme auf der Warteliste.
Je nach umzusetzender Variante beläuft sich nun die Kostenprognose mit einer 40%-Reserve zwischen 5,65 Mio. € und 6,02 Mio. € brutto.