Diese
Angelegenheit wurde bereits behandelt im
LSV-Ausschuss am 04.10.2023 TOP 3
Am östlichen Gebäudeteil der
Dr.-Wintrich-Realschule Ebersberg mit Baujahr 1965 - 1967 wird die Sanierung
der Flachdächer geplant. Hierzu gehören das Flachdach des östlichen Altbaus mit
einer mittig angesetzten Oberlichtlaterne, sowie die südliche Terrasse
desselben Gebäudeteils über dem Gartengeschoß/UG welche als Pausenhof Süd
genutzt wird. Zusätzlich wurde in die Planung auch das südlich anschließende
Flachdach der Fachklassenerweiterung, Baujahr 1981, aufgenommen.
Gebäudeübersicht
mit Darstellung Bauabschnitt 01 und Bauabschnitt 02
Gründe
für die Sanierung:
Bauabschnitt
I (BA 01)
Nach Regen kommt es
konstruktionsbedingt im Bereich der Oberlichtlaterne immer wieder zu erheblichem
Nässeeintrag im Gebäudeinneren, siehe Fotos unten.
Wassereintrag Altbau, 2. OG
Zudem hat man im Zuge der Arbeiten
zur Montage der neuen Lüftungsanlage auf dem Altbaudach eine großflächige
Durchfeuchtung der bestehenden Dachdämmung festgestellt. Dies stellt neben
einem Dämmwertverlust ein hohes Durchfeuchtungsrisiko für die Bausubstanz des
Altbaus dar. Um das Gebäude auch langfristig zu erhalten ist es daher dringend
angeraten den ca. 55 Jahre alten Flachdachaufbau so bald als möglich zu
sanieren.
Bauabschnitt
II (BA 02)
Eine weitere Problematik besteht
im Bereich des Pausenhofs Süd, über dem Gartengeschoß. Bei den jüngst
ausgeführten Abdichtungsarbeiten im Bereich des Haupteingangs hat sich gezeigt,
dass die angrenzende Abdichtungsebene dieses Flachdachs auf Grund seines Alters
völlig schadhaft ist, siehe Fotos hierzu.
In der Vergangenheit gab es an den
Randbereichen wiederholt Probleme mit Undichtigkeiten, die im darunterliegenden
UG zu Wasserschäden führen. Zukünftig sind Undichtigkeiten auch in der Fläche
nicht auszuschließen. Zudem wurde von verschiedenen Bausachverständigen dazu
geraten das gesamte Flachdach über UG zu sanieren, damit die angrenzenden, neu
abgedichteten Bereiche am Haupteingang nicht vom Regenwasser unterlaufen
werden.
Demontage Dachaufbau Terrasse Süd über UG im
Haupteingangsbereich im Zuge der Sanierung Verwaltungsbau, schadhafte
bestehende Dachabdichtung
Zusätzliche Sanierungsmaßnahme:
Das Flachdach über den Fachklassen
aus den 80er Jahren ist ebenso sanierungsbedürftig. Auch dort haben die
eingebauten Materialien ihr Lebensende erreicht. Fachklassenräume sind auf
Grund ihrer höherwertigen Ausstattung zudem besonders schützenswert. Um
Synergieeffekte zu nutzen, Kosten einzusparen und um auch mögliche Störungen
für den Schulablauf gering zu halten, schlägt die Verwaltung vor, diese
Maßnahme mit dem Bauabschnitt II umzusetzen. Die Oberlichteinbauten sind zudem
nicht durchtrittsicher ausgeführt und stellen ein Sicherheitsrisiko dar.
Feuchteschäden an Wand und Stütze im
Fachklassenbereich
Planung:
Für die Planung wurden bereits im
Haushaltsjahr 2023 Haushaltsmittel in Höhe von 100.000 € genehmigt.
Nachfolgende Planer wurden daraufhin gemäß geltender Vergaberichtlinien
beauftragt.
Objektplanung: Architekten Garbe +
Garbe, Ebersberg
Tragwerksplanung: Bauingenieur Hr. Hofstetter,
ibdrm GmbH, München
Entwässerungsplanung: Ingenieurbüro Lackenbauer, Traunstein
Elektroplanung: Ingenieurbüro Schuster
Buchner Schmid, Hohenlinden
Brandschutz: Beratende Ingenieure
Ott Sobotta Schmidbauer, Penzberg
Die Entwurfsplanung ist
abgeschlossen und wird in der Sitzung vorgestellt.
Ziele:
-
Die derzeit bestehende
innenliegende Regenentwässerung, wird momentan als Mischwasser der öffentlichen
Kanalisation zugeführt. Gemäß Vorgabe durch die Stadt Ebersberg ist eine
Einleitung von Regenwasser in den Mischwasserkanal nicht mehr zulässig. Die
bestehende Regenentwässerung wird stillgelegt und durch eine außenliegende
Regenentwässerung ersetzt. Zudem wird das anfallende Regenwasser in eine
bereits bestehende Rigole eingeleitet und über diese versickert bzw. dem
Grundwasserkreislauf zugeführt.
-
Langfristiger Schutz vor
eindringender Feuchtigkeit durch Erneuerung der Dachabdichtungen und Entfernung
aller nicht mehr notwendigen Dachdurchführungen.
-
Nach den Richtlinien des
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird der Wärmeverbrauch reduziert und CO 2
eingespart: Wesentliche Erhöhung der Dämmwirkung und Verringerung von
Wärmebrücken durch Erneuerung der Wärmedämmung.
-
Berücksichtigung des
Klimawandelanpassungskonzepts: Ausführung von Dachbegrünung zur
Regenwasserrückhaltung (Retention).
-
PV-Anlagen: Die Vorrüstung für
PV-Anlagen wird bereits in der Planung und Bauausführung berücksichtigt. Die
spätere Umsetzung der PV-Anlagen wird als Betrieb gewerblicher Art in einer
gesonderten Investition angemeldet
-
Berücksichtigung des
Schulbetriebs: Ausführung lärmintensiver Arbeiten soll möglichst in den
Ferienzeiten erfolgen.
Bauliche Umsetzung:
Die Arbeiten sollen in zwei Bauabschnitten
erfolgen. Der Bauabschnitt I (Bereich Hauptdache) ist in diesem Haushaltsjahr
geplant. Der Bauabschnitt II (Bereich Pausenhof Süd) ist für das Haushaltsjahr
2025 angedacht. Mit dem Bauabschnitt II sollte auf Grund von Synergieeffekten
die Sanierung des südlich anschließenden Dachs der Fachklassenerweiterung
erfolgen.
Entwurfsplanung BA I und BA II September
2023 – Februar 2024
Werkplanung, Ausschreibung BA I März –
Juni 2024
Vorbereitende
Grundleitungsarbeiten BA I und BA II Mai
– Juni 2024
Bauausführung BA I Juli
– November 2024
Werkplanung, Ausschreibung BA II September
2024 – März 2025
Bauausführung BA II Juni
– Oktober 2025
Vorbereitende
Grundleitungsarbeiten für die Zuleitung des Regenwassers in die bestehende
Rigole, für die neu geplante Entwässerung des BA I und BA II, sollen auf Grund
des Bauablaufs und erheblicher Kostenersparnis bereits gemeinsam mit dem
Bauabschnitt I ausgeführt werden.
2024 BA I, Hauptdach
Wesentliche
Arbeiten am Hauptdach:
§ Demontage des bestehenden Flachdachaufbaus
§ Montage eines neuen Flachdachaufbaus mit
Gefälle-Wärmedämmung und bituminöser Abdichtung
§ Abdichtungsanschluss an die aufgehenden Bauteile und
Dachdurchführungen
§ Erstellung der notwendigen Entwässerungsrinnen
§ Gründachaufbau für eine extensive klimafreundliche
Begrünung
Die Begrünung der Dachfläche wird zur Regenwasserspeicherung benötigt, um die
Bestandsrigole nicht erweitern zu müssen (Reduzierung des Abflussbeiwertes).
Wesentliche
Arbeiten an der Dachlaterne des Hauptdachs:
§ Demontagearbeiten bestehendes Flachdach
§ Montage eines neuen flach geneigten Satteldachs mit
Metalleindeckung und seitlichen Dachrinnen
§ Wärmedämmung der Dachfläche und Fassadenelemente
2025
BA II, Pausenhof Süd (Terrasse über UG), zusätzlich Dach Fachklassenerweiterung
Wesentliche
Arbeiten am Pausenhof Süd:
§ Demontage des bestehenden Dachaufbaus
§ Entfernen der Lichtkanonen
§ Montage des neuen Flachdachaufbaus mit
Gefälle-Wärmedämmung und bituminöser Abdichtung inkl. Fassadenrinne
§ Erneuerung des Pflasterbelags
Wesentliche
Arbeiten an der Fachklassenerweiterung Süd:
§ Demontage des bestehenden Flachdachaufbaus
§ Dämmung der Dachfläche
§ Erneuerung der Lichtkuppeln (durchtrittsicher)
§ Montage eines neuen Leichtdachstuhls mit
Metalleindeckung und seitlichen Dachrinnen
Kostenberechnung
(alle Angaben in Brutto):
Inkl.
10% Risikoreserve
BA I Hauptdach mit
Oberlichtlaterne 873.685 € 961.000 €
BA II Pausenhof Süd 541.746 € 596.000 €
BA II Dach
Fachklassenerweiterung Süd 253.559 € 279.000 €
Gesamtkosten 1.668.990
€ 1.836.000 €
Kostenberechnung
pro m2 zu sanierende Dachfläche (alle Angaben in Brutto):
Abbruchkosten
Aufbaukosten
BA I Oberlichtlaterne 150 m² 122,06 €/m² 436,34 €/m²
BA I Hauptdach 785
m² 122,06 €/m² 404,48 €/m²
BA II Pausenhof Süd 526 m² 119,00 €/m² 554,41 €/m²
BA II Dach
Fachklassen 292
m² 124,63 €/m² 426,12 €/m²
Die oben genannten Abbruchkosten je sanierte m² Dachfläche
beinhalten die Abbrucharbeiten einschl. Entsorgung. Die zuvor genannten Aufbaukosten beinhalten
die Dachdeckungsarbeiten und die Dachabdichtungsarbeiten inkl. des neuen
Dachaufbau.
Damit ergibt sich für den BA I und BA II ein spezifischer
Preis pro m² zu sanierende Dachfläche in Höhe von 577,37 €/m².
Die Kosten für eine Anpassung/Erneuerung von technischen
Anlagen, Außenanlagen, Baunebenkosten, etc. sind hier nicht enthalten und
belaufen sich für den BA I und BA II in Summe auf 656.866,91 € brutto.
Auf den Dachflächen befinden sich viele Dachdurchdringungen
sowie Dachaufbauten beispielsweise die eingehauste Lüftungszentrale mit
Verbindungssteg sowie die vorhandene Oberlichtlaterne. Der Rückbau bei diesen
aufgehenden Bauteilen muss entsprechend umsichtig erfolgen und danach müssen
alle Abdichtungsebenen und Dämmungen wiederum an die aufgehenden Bauteile
angeschlossen werden, um eine dichte Dachkonstruktion zu erhalten. Solche
Arbeiten wirken sich als sehr arbeitsintensiv und kostentreibend aus.
Für die Erstellung der Kostenberechnungen wurden Kostenkennwerte
aus vorangegangenen Sanierungsbaumaßnahmen herangezogen.
Als Kostenvergleich wurden die Kostenfeststellung für die
Sanierung der Dachfläche des Altbaus am Max-Mannheimer-Gymnasium Grafing
herangezogen. Die Sanierung der Dachfläche erfolgte mit der Teilgeneralsanierung
des Altbaus und wurde in Summe mit 578.449 € brutto schlussgerechnet.
Berücksichtigt man hier eine Preissteigerung von ca. 51,4 % (2018-2024) ergeben
sich für das Jahr 2024 Baukosten in Höhe von ca. 876.000 € brutto. Bei einer
sanierten Dachfläche von ca. 1.600 m² ergeben sich somit vergleichbare
Sanierungskosten in Höhe von ca. 547,50
€ brutto.
Derzeit wird geprüft ob eine BAFA-Förderung über
„Bundesförderung für effiziente Gebäude“ in Anspruch genommen werden kann.
Hierzu wird in der Ausschusssitzung berichtet.
Auswirkungen auf den Klimaschutz:
☒ ja, positiv
☐ ja, negativ
☐ nein
Hinweise zum
Sanierungskonzept:
Generell erfüllen Baumaßnahmen der öffentlichen Hand eine
Vorbildfunktion und sollen private Bauherren zur Nachahmung anregen. Bei
der Auswahl geeigneter Gebäude wird hier auch explizit der Vorrang von
Schulgebäuden wegen der besonderen sozialen Verantwortung eingeräumt.
Gründächer können helfen, den Auswirkungen des Klimawandels entgegenzutreten.
Vegetation in der Stadt produziert Sauerstoff, reguliert die Luftfeuchtigkeit und reduziert den Feinstaubanteil. Durch Gebäudebegrünung entstehen wichtige Lebensräume für Insekten, Auch im Sinne des Wassermanagements sind Gründächer insofern vorzuziehen, als dass sie Regenwasser nicht wie andere Dächer direkt ableiten und der Wasserentsorgung zuführen, sondern eine gewisse Speicherkapazität haben und so im besten Falle zur Umsetzung des Schwammstadtprinzips beitragen. Gründächer dienen dem Wasserrückhalt und stärken die Grundwasserneubildung. Diese Retention bzw. Speicherung des Regenwassers auf dem Gründach beugt auch einer Überlastung der vorhandenen Rigole auf dem Grundstück der Schule vor.
Bei der geplanten PV-Anlage wird aufgrund der geringeren Umgebungstemperatur bei einem Gründach von einem höheren Wirkungsgrad ausgegangen.
Die vorliegende Sanierungsplanung nimmt stark Bezug auf das vom
Landkreis Ebersberg erstellte Klimaanpassungskonzept, welches im ULV-Ausschuss
am 14.06.2023 vorgestellt wurde.
Dem
LSV-Ausschuss wird folgender Beschluss vorgeschlagen:
1. Die
vorgestellte Entwurfsplanung für die BA I und BA II wird genehmigt.
2. Die
Einhaltung der geplanten Mittel ist durch weitere Optimierungen anzustreben.
Sollte das nicht gelingen, werden die zusätzlich benötigten Haushaltsmittel für
2024 in Höhe von 61.000 € überplanmäßig zur Verfügung gestellt. Einsparungen
sind dann an anderer Stelle zu realisieren.
3. Das
benötigte Budget für die Ausführung der Arbeiten zum BA II in Höhe von 918.000
€ soll im Ergebnishaushalt für das Haushaltsjahr 2025 beantragt werden.
Auswirkung auf den Haushalt:
Mit Risikoreserve sind die derzeit zur Verfügung gestellten Haushaltsmittel nicht ausreichend.
Für den Bauabschnitt I stehen derzeit Haushaltsmittel von insgesamt 900.000 € zur Verfügung. Davon wurden 78.080,91 € beauftragt und 37.418,34 abgerechnet (Stand 22.02.2024). In 2024 stehen demnach noch 862.581,66 € inklusive Rückstellungen zur Verfügung.
Unter Berücksichtigung der Risikoreserve und den bereits getätigten Auszahlungen stehen voraussichtliche Ausgaben in 2024 von 923.581,66 € an, um den baulichen Missstand zu beseitigen. Von der Verwaltung werden als Risikoreserve 10 % empfohlen. Somit besteht für das Haushaltsjahr 2024 ein voraussichtliches Defizit von 61.000 €.
Für das Haushaltsjahr 2025 fallen für den Bauabschnitt II im Ergebnishaushalt voraussichtlich 918.000 € inkl. 10 % Risikoreserve und Preissteigerung von 5 % an.